Mietpreisbremse bis 2029: Regeln & Ausnahmen
Was Vermieter über die verlängerte Mietpreisbremse wissen müssen — von der Berechnung der zulässigen Miete bis zu den wichtigsten Ausnahmen.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Miete darf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aktuell sind bundesweit rund 415 Kommunen betroffen — fast ein Drittel der Bevölkerung.
Berechnung der Höchstmiete:
Vormiete als Untergrenze: War die Vormiete bereits höher als die zulässige Miete (10 % über Vergleichsmiete), darf der Vermieter die bisherige Miethöhe beibehalten (§ 556e BGB).
Offenlegungspflicht: Vermieter müssen seit 2025 offenlegen, auf welcher Grundlage sie eine höhere Miete als die Bremse fordern (z. B. Vormiete, Neubau-Ausnahme, Modernisierung).
2. Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung als „angespannten Wohnungsmarkt" ausgewiesen hat.
| Bundesland | Geltungsbereich | Status |
|---|---|---|
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | Aktiv |
| Bayern | 162 Gemeinden inkl. München | Aktiv |
| NRW | 18 Kommunen inkl. Köln, Düsseldorf | Aktiv |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | Aktiv |
| Hessen | 49 Kommunen inkl. Frankfurt, Wiesbaden | Aktiv |
| Baden-Württemberg | 89 Gemeinden inkl. Stuttgart, Freiburg | Aktiv |
| Sachsen | Dresden, Leipzig | Aktiv |
Prüfen Sie die aktuelle Verordnung Ihres Bundeslandes, da sich die Geltungsbereiche ändern können.
3. Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Neubau (Erstbezug nach 1.10.2014)
Erstmalig genutzte und vermietete Wohnungen nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Vermieter kann die Miete frei festlegen.
Umfassende Modernisierung
Wohnungen, die vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden, sind ebenfalls ausgenommen. „Umfassend" = Investition von ca. ⅓ der Neubaukosten; die Wohnung wird einem Neubau gleichgestellt.
Vormiete über der Grenze
War die Vormiete innerhalb der letzten 12 Monate vor Mietende bereits höher als die zulässige Miete, darf mindestens die bisherige Miethöhe verlangt werden.
Modernisierungszuschlag
Modernisierungskosten der letzten 3 Jahre können anteilig auf die zulässige Miete aufgeschlagen werden (§ 556e Abs. 2 BGB).
4. Rügeobliegenheit des Mieters
Der Mieter muss eine zu hohe Miete schriftlich rügen (qualifizierte Rüge), bevor er einen Rückerstattungsanspruch hat. Seit 2019 genügt eine einfache Rüge — der Mieter muss nur mitteilen, dass die Miete die Mietpreisbremse überschreitet. Mieter können Verstöße innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rückwirkend beanstanden.
Rechtsfolgen bei Verstoß:
- • Rückzahlung des überhöhten Teils ab Zugang der Rüge
- • Rückwirkende Beanstandung innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn
- • Vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters seit 2019
- • Bei fehlender Auskunft: Rückforderung ab Vertragsbeginn
- • Geplant: Bußgelder bei Verstößen (bisher nur zivilrechtliche Rückforderung)
5. Indexmiete: Geplante Reform
Für Indexmietverträge in angespannten Wohnungsmärkten ist eine Deckelung der jährlichen Mieterhöhung auf maximal 3,5 % pro Jahr geplant. Dies soll sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gelten.
Hinweis: Diese Regelung befindet sich noch im Gesetzgebungsverfahren (Referentenentwurf). Details und Übergangsfristen können sich noch ändern.
6. Möblierungszuschlag: Neue Transparenzpflicht
Vermieter müssen Möblierungszuschläge künftig transparent ausweisen und in ihrer Höhe begründen, basierend auf dem Zeitwert der Möbel. Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen.
Geplante Regelung:
- • Zuschlag muss separat im Mietvertrag ausgewiesen werden
- • Grundlage: Zeitwert der Möbel (nicht Neupreis)
- • Pauschalsatz ca. 5 % der Nettokaltmiete für voll ausgestattete Wohnungen
- • Ohne separaten Ausweis: Zuschlag gilt als Teil der Miete → Mietpreisbremse greift voll
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