Degressive AfA 5 %: Steuervorteile für Neubau-Investoren

Die degressive Abschreibung beschleunigt die steuerliche Amortisation Ihres Neubaus erheblich — so nutzen Sie den Steuervorteil optimal.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Degressive AfA: 5 % p.a. vom jeweiligen Restwert (fallende Beträge)

Gilt für Neubauten mit Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029

Wechsel von degressiver zu linearer AfA möglich (nicht umgekehrt)

Sonder-AfA § 7b: 5 % zusätzlich in den ersten 4 Jahren (Baukostenobergrenze 5.200 €/m², ab Bauantrag 2023: EH 40 + QNG Pflicht)

Nur auf Gebäudeanteil — Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar

1. AfA-Modelle im Vergleich

Modell	Satz	Bezugsgröße	Dauer
Linear (§ 7 Abs. 4 EStG)	3 % p.a.	Anschaffungskosten	33 Jahre
Degressiv (§ 7 Abs. 5a EStG)	5 % p.a.	Jeweiliger Restwert	Fallend (dann Wechsel linear)
Sonder-AfA (§ 7b EStG)	5 % p.a. zusätzlich	Anschaffungskosten	4 Jahre (= 20 % gesamt)

2. Rechenbeispiel: 400.000 € Gebäudewert

Jahr	Linear 3 %	Degressiv 5 %	Degr. + Sonder-AfA
Jahr 1	12.000 €	20.000 €	40.000 €
Jahr 2	12.000 €	19.000 €	39.000 €
Jahr 3	12.000 €	18.050 €	38.050 €
Jahr 4	12.000 €	17.148 €	37.148 €
Summe 4 J.	48.000 €	74.198 €	154.198 €

Bei Spitzensteuersatz 42 %: Steuerersparnis durch Kombination degressiv + Sonder-AfA = ca. 64.760 € in 4 Jahren (vs. 20.160 € linear).

3. Voraussetzungen

Degressive AfA 5 %

Baubeginn 01.10.2023 – 30.09.2029
Wohnzwecke (mind. 10 Jahre Vermietung)
Neubau (kein Bestandsgebäude)
Wechsel zu linear jederzeit möglich

Sonder-AfA § 7b

Baukostenobergrenze: 5.200 €/m² Wohnfläche
Bemessungsgrenze: 4.000 €/m²
Ab Bauantrag 01.01.2023: EH 40 + QNG-Nachhaltigkeitssiegel erforderlich
10 Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken (sonst anteilige Rückzahlung)

Optimaler Wechselzeitpunkt: Wechseln Sie von degressiver AfA zu linear, sobald der lineare Betrag (Restwert ÷ Restnutzungsdauer) den degressiven Betrag übersteigt — typischerweise nach 14–16 Jahren.