Steueroptimierung für Vermieter: Alle Hebel nutzen
Wer als Vermieter alle steuerlichen Möglichkeiten kennt und nutzt kann die effektive Rendite seiner Kapitalanlage erheblich steigern.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Werbungskosten: Was Sie alles absetzen können
Als Vermieter können Sie nahezu alle Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, von Ihren Mieteinnahmen abziehen:
| Kostenart | Beispiele | Absetzbar |
|---|---|---|
| Finanzierungskosten | Darlehenszinsen, Disagio, Bereitstellungszinsen | 100 % |
| Verwaltungskosten | Hausverwaltung, Steuerberater, Kontoführung | 100 % |
| Instandhaltung | Reparaturen, Renovierung, Wartung | 100 % |
| Fahrtkosten | Fahrten zum Objekt, 0,30 €/km | 100 % |
| Versicherungen | Gebäude, Haftpflicht, Rechtsschutz (Mietrecht) | 100 % |
| Grundsteuer | Soweit nicht auf Mieter umgelegt | 100 % |
2. AfA-Abschreibung: Ihr größter Steuerhebel
| AfA-Art | Satz | Gilt für | Beispiel (300k Gebäude) |
|---|---|---|---|
| Linear 2 % | 2 % / 50 Jahre | Baujahr ab 1925 | 6.000 €/Jahr |
| Linear 3 % | 3 % / 33 Jahre | Bauantrag ab 1.1.2023 | 9.000 €/Jahr |
| Degressiv 5 % | 5 % Restwert | Baubeginn ab 1.10.2023 bis 30.09.2029 | 15.000 € (1. Jahr) |
| Sonder-AfA § 7b | +5 % / 4 Jahre | EH40/QNG, HK ≤ 5.200 €/m² (BA ab 01/2023) | +zusätzlich |
Die AfA ist ein „papierner" Verlust — Sie schreiben Gebäudewert ab, obwohl die Immobilie real oft an Wert gewinnt. Das mindert Ihre Steuerlast erheblich.
3. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Die Abgrenzung ist steuerlich entscheidend: Erhaltungsaufwand ist sofort absetzbar, Herstellungskosten müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Erhaltungsaufwand (sofort):
- • Erneuerung bestehender Bauteile
- • Reparaturen und Instandsetzung
- • Modernisierung ohne Nutzungsänderung
- • Option: auf 2–5 Jahre verteilen (§ 82b EStDV)
Herstellungskosten (AfA):
- • Erweiterung (Anbau, Aufstockung)
- • Substanzielle Verbesserung des Standards
- • Nutzungsänderung (Gewerbe → Wohnen)
- • 15 %-Grenze in ersten 3 Jahren nach Kauf beachten
4. Verlustverrechnung: Der unterschätzte Vorteil
Wenn Ihre Werbungskosten (inkl. AfA und Zinsen) die Mieteinnahmen übersteigen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser wird mit Ihrem Gehalt verrechnet.
Beispiel: Verlustverrechnung im 1. Jahr
Bei 42 % Grenzsteuersatz sparen Sie 5.880 € Einkommensteuer trotz positivem Cashflow (Tilgung ist keine Werbungskosten).
Steuerersparnis berechnen
Berechnen Sie Ihre persönliche Steuerersparnis als Vermieter — inklusive AfA, Werbungskosten und Verlustverrechnung.