Mietrendite berechnen: Brutto, Netto & Objektrendite
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger. Aber welche Rendite-Variante ist die richtige — und wo lauern Fallstricke?
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Die drei Rendite-Kennzahlen
| Kennzahl | Formel | Nutzen |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Schnellvergleich, Erstfilter |
| Nettorendite | (Miete – Kosten) ÷ Kaufpreis × 100 | Realistischere Einschätzung |
| Objektrendite | (Miete – Kosten) ÷ Gesamtkosten × 100 | Investitionsentscheidung |
Tipp: Verwenden Sie die Bruttorendite nur als Erstfilter. Die Objektrendite ist die einzige Kennzahl, die alle realen Kosten einschließt.
2. Praxisbeispiel: Alle drei Renditen berechnet
Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig
Bruttorendite
5,1 %
10.200 ÷ 200.000
Nettorendite
4,2 %
8.400 ÷ 200.000
Objektrendite
3,8 %
8.400 ÷ 222.000
3. Typische Fallstricke bei der Renditeberechnung
Leerstandsrisiko unterschätzt
Rechnen Sie mit 2–4 % Leerstand pro Jahr (Mieterwechsel, Renovierung). In strukturschwachen Regionen kann der Leerstand deutlich höher liegen.
Instandhaltungskosten zu niedrig
Faustregel: 7–10 €/m² pro Jahr für Altbau, 5–7 €/m² für Neubau. Dach, Heizung und Fassade können schlagartig 5-stellige Kosten verursachen.
Kaufnebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5–2 %), Makler (3–7 %) — zusammen 8–15 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind verloren, keine AfA möglich.
4. Rendite-Richtwerte nach Standortqualität
| Standort | Bruttorendite | Wertsteigerung | Strategie |
|---|---|---|---|
| A-Stadt (München, Hamburg) | 2,5–3,5 % | Hoch | Wertsteigerungsstrategie |
| B-Stadt (Leipzig, Dresden) | 4,0–5,5 % | Mittel | Ausgewogen |
| C-/D-Stadt | 5,5–8,0 % | Gering / unsicher | Cashflow-Strategie |
Mietrendite jetzt berechnen
Berechnen Sie Brutto-, Netto- und Objektrendite für Ihre Kapitalanlage — inklusive aller Kosten und Steuereffekte.