Geerbte Immobilie verkaufen: So vermeiden Sie die Spekulationssteuer
Wann Sie steuerfrei verkaufen können, wie die Spekulationsfrist berechnet wird und welche Schritte nötig sind.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Spekulationsfrist bei Erbschaft
Bei geerbten Immobilien übernimmt der Erbe die Anschaffungskosten und den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Die 10-Jahres-Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall, sondern mit dem ursprünglichen Kauf.
Beispiel:
Erblasser kaufte die Immobilie im März 2018
Erbfall (Tod) im Januar 2025
Spekulationsfrist endet im März 2028
→ Verkauf ab April 2028 steuerfrei! (10 Jahre seit Kauf)
Selbstnutzungs-Ausnahme: Wurde die Immobilie vom Erblasser oder Erben im Verkaufsjahr und den zwei vorangehenden Jahren selbst bewohnt, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig von der 10-Jahres-Frist.
2. Ablauf: Vom Erbfall zum Verkauf
1. Erbschein beantragen
Beim Nachlassgericht (Amtsgericht). Kosten: abhängig vom Nachlasswert (Kostenverzeichnis GNotKG). Bei notariellem Testament kann auch Testamentsvollstreckung genügen.
2. Grundbuchberichtigung
Erben als neue Eigentümer eintragen lassen. Kostenfrei innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall (danach fallen Gebühren an).
3. Immobilienbewertung
Marktwertgutachten durch Sachverständigen (1.500–3.000 €) oder Maklerbewertung als Orientierung.
4. Erbschaftsteuer klären
Finanzamt ermittelt den steuerlichen Wert. Eigenes Gutachten kann niedrigeren Wert nachweisen.
5. Verkauf durchführen
Notarvertrag. Bei Erbengemeinschaft: Alle Erben müssen unterschreiben oder einen bevollmächtigen.
3. Steuerliche Fallstricke
Doppelbesteuerung möglich
Erbschaftsteuer auf den Erbwert UND Einkommensteuer auf den Spekulationsgewinn können gleichzeitig anfallen. Eine Anrechnung der ErbSt auf die ESt ist in bestimmten Fällen möglich (§ 35b EStG) — dies setzt voraus, dass die Erbschaftsteuer tatsächlich auf den veräußerten Vermögensgegenstand entfällt.
Anschaffungskosten richtig ermitteln
Bemessungsgrundlage für den Spekulationsgewinn: Die historischen Anschaffungskosten des Erblassers (originaler Kaufpreis), NICHT der Erbschaftsteuerwert und NICHT der Marktwert bei Erbfall. Der Erbe tritt in die steuerliche Position des Erblassers ein.
Vermietete Immobilie: AfA-Kürzung
Bisherige Abschreibungen (AfA) des Erblassers reduzieren die Anschaffungskosten und erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Auch die AfA des Erben wird berücksichtigt.
Freigrenze: 1.000 € (seit 2024)
Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 €, fällt keine Spekulationssteuer an. Achtung: Bei Überschreitung wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig (Freigrenze, nicht Freibetrag).
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