Erbschaftsteuer auf Immobilien: Freibeträge & Steuerklassen
Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen — aber zahlreiche Freibeträge und Befreiungen können die Last erheblich senken.
Die wichtigsten Erkenntnisse
1. Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag | Steuersätze |
|---|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | I | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder / Stiefkinder | I | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | I | 200.000 € | 7–30 % |
| Eltern / Großeltern | I | 100.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten/Neffen | II | 20.000 € | 15–43 % |
| Nicht verwandt | III | 20.000 € | 30–50 % |
Zusätzlich: Versorgungsfreibetrag für Ehepartner (256.000 €) und Kinder (10.300–52.000 € je nach Alter). Dieser wird aber um den Kapitalwert bestehender Versorgungsbezüge (Witwenrente etc.) gekürzt.
Hausratfreibetrag (nur Steuerklasse I)
Erben der Steuerklasse I erhalten zusätzlich einen Freibetrag von 41.000 € für Hausrat und 12.000 € für andere bewegliche körperliche Gegenstände — unabhängig vom persönlichen Freibetrag. In Steuerklasse II/III gilt nur der allgemeine Freibetrag von 12.000 € für alle beweglichen Gegenstände.
2. Steuersätze nach § 19 ErbStG
| Wert des steuerpfl. Erwerbs | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Achtung: Die Erbschaftsteuer ist keine progressive Steuer — der Steuersatz gilt auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb, nicht nur auf den Anteil in der jeweiligen Stufe.
3. Familienheim-Befreiung
Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Vererbung des Familienheims komplett steuerfrei — unabhängig vom Wert der Immobilie:
An Ehepartner
Steuerfrei ohne Flächenbegrenzung. Bedingung: Selbstnutzung für 10 Jahre durch den Erben. Bei Aufgabe innerhalb 10 Jahren: Nachversteuerung!
An Kinder
Steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche. Darüber liegende Fläche wird anteilig besteuert. Bedingung: Selbstnutzung für 10 Jahre + eigene Nutzung als Hauptwohnsitz
Ausnahme: Gesundheitliche Gründe
Einzug in ein Pflegeheim vor Ablauf der 10 Jahre führt nicht zur Nachversteuerung, wenn der Umzug zwingend war (Pflegegrad ≥ 3)
4. Immobilienbewertung durch das Finanzamt
| Verfahren | Anwendung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Vergleichswert | ETW, Reihenhäuser — wenn Vergleichspreise vorhanden | Oft marktnah |
| Ertragswert | Vermietete Immobilien — Bewertung nach Mietertrag | Oft unter Marktwert |
| Sachwert | EFH, besondere Gebäude — wenn Vergleich/Ertrag nicht möglich | Variiert stark |
Tipp: Sie können ein eigenes Gutachten (Marktwertgutachten) vorlegen, wenn der Finanzamt-Wert zu hoch angesetzt ist (§ 198 BewG). Kosten: ca. 1.500–3.000 €. Lohnt sich oft bei hochbewerteten Bestandsimmobilien.
5. Stundung der Erbschaftsteuer (§ 28 ErbStG)
Wer eine Immobilie erbt, muss die Steuer nicht sofort bezahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Erbschaftsteuer gestundet werden:
Selbstgenutztes Wohneigentum
Stundung bis zu 10 Jahre (zinslos), wenn die sofortige Bezahlung nur durch Veräußerung der Immobilie möglich wäre und der Erbe die Immobilie selbst nutzt.
Vermietetes Wohneigentum
Auch hier kann Stundung beantragt werden, wenn die Steuerzahlung eine unbillige Härte darstellen würde. Allerdings fallen in diesem Fall Stundungszinsen an (§ 234 AO).
Antrag erforderlich
Die Stundung wird nicht automatisch gewährt — Sie müssen sie beim Finanzamt beantragen und die Voraussetzungen nachweisen.
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