Erbengemeinschaft bei Immobilien: 5 Lösungswege
Eine gemeinsam geerbte Immobilie führt oft zu Konflikten. Diese fünf Wege lösen die Erbengemeinschaft auf.
Die wichtigsten Erkenntnisse
Die 5 Lösungswege
#1Gesamtverkauf
Alle Erben verkaufen gemeinsam. Erlös wird nach Erbquote aufgeteilt. Einfachste und oft wirtschaftlichste Lösung.
#2Ein Erbe übernimmt, Miterben auszahlen
Ein Erbe erwirbt die Anteile der anderen. Wertermittlung durch Gutachten empfohlen.
#3Gemeinsame Vermietung
Erbengemeinschaft vermietet die Immobilie und teilt Mieteinnahmen. Dauerhafte Verwaltung nötig.
#4Erbteil verkaufen (§ 2033 BGB)
Einzelner Erbe verkauft seinen Anteil an Dritte. Miterben haben 2 Monate Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
#5Teilungsversteigerung
Gerichtliche Zwangsversteigerung auf Antrag eines einzelnen Erben. Amtsgericht versteigert an Meistbietenden.
Kosten bei Teilungsversteigerung
| Position | Kosten |
|---|---|
| Verkehrswertgutachten | 1.500–3.000 € |
| Gerichtskosten (Antrag) | 500–2.000 € |
| Versteigerungskosten | 1–2 % des Erlöses |
| Anwaltskosten (empfohlen) | 2.000–5.000 € |
| Dauer | 6–18 Monate |
Empfehlung: Versuchen Sie immer zuerst eine einvernehmliche Lösung — Mediation durch einen Fachanwalt für Erbrecht ist deutlich günstiger als eine Teilungsversteigerung.
Vorkaufsrecht bei Teilungsversteigerung: Das Vorkaufsrecht der Miterben (§ 2034 BGB) greift nicht bei einer Teilungsversteigerung — dort wird an den Meistbietenden zugeschlagen, unabhängig davon, ob Miterbe oder Dritter.
BFH-Urteil IX R 13/22 (26.09.2023): Der Erwerb von Erbanteilen durch einen Miterben zur Auflösung der Erbengemeinschaft ist nicht zwingend ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG — die Spekulationssteuer fällt also nicht automatisch an.
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