Immobilie geerbt — was jetzt?
Eine geerbte Immobilie bringt Chancen und Pflichten. Innerhalb weniger Wochen müssen Sie entscheiden: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Dazu kommen Fragen zu Erbschaftsteuer, Fristen und — wenn mehrere Erben beteiligt sind — zur Erbengemeinschaft. Dieser Guide gibt Ihnen Orientierung.
Wichtige Fristen — sofort prüfen!
3 Szenarien: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen
Szenario 1: Selbst einziehen
Vorteile
- Mögliche Steuerbefreiung als Familienheim
- Mietfreies Wohnen — laufende Ersparnis
- Emotionaler Wert und Familientradition
Nachteile / Risiken
- 10-Jahres-Bindung für Steuerbefreiung
- Laufende Instandhaltungskosten
- Standort passt evtl. nicht zur Lebenssituation
Szenario 2: Vermieten
Vorteile
- Laufende Mieteinnahmen
- AfA-Abschreibung steuerlich absetzbar
- Wertsteigerung über Jahre
Nachteile / Risiken
- Erbschaftsteuer fällt an (keine Familienheim-Befreiung)
- Verwaltungsaufwand als Vermieter
- Leerstandsrisiko und Instandhaltung
Szenario 3: Verkaufen
Vorteile
- Sofortige Liquidität
- Kein Verwaltungsaufwand
- Kapital für alternative Anlage verfügbar
Nachteile / Risiken
- Mögliche Spekulationssteuer (10-Jahres-Frist)
- Erbschaftsteuer fällt an
- Verkaufskosten (Makler, Energieausweis, etc.)
Erbschaftsteuer: Freibeträge auf einen Blick
| Erbe | Steuerklasse | Freibetrag | Steuersatz (bis 300.000 €) |
|---|---|---|---|
| Ehegatte / Lebenspartner | I | 500.000 € | 7–11% |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € | 7–11% |
| Enkel | I | 200.000 € | 7–11% |
| Eltern (bei Erbschaft) | I | 100.000 € | 7–11% |
| Geschwister, Nichten/Neffen | II | 20.000 € | 15–20% |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € | 30% |
Versorgungsfreibetrag: Zusätzlich zum persönlichen Freibetrag erhalten Ehegatten einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 € und Kinder je nach Alter zwischen 10.300 € und 52.000 € — wird jedoch um den Kapitalwert von Hinterbliebenenrenten gekürzt.
Gestaltungstipp — Schenkung zu Lebzeiten: Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre. Ein Ehepaar kann also einem Kind über 20 Jahre insgesamt 1.600.000 € steuerfrei übertragen (2 × 400.000 € × 2 Zeiträume). Frühzeitige Planung lohnt sich.
Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben beteiligt sind
Erbt eine Erbengemeinschaft (z.B. drei Geschwister) eine Immobilie, gehört sie allen gemeinsam. Kein einzelner Erbe kann allein über die Immobilie entscheiden — das führt häufig zu Konflikten.
Ihre Optionen in der Erbengemeinschaft:
Tipp: Einigen Sie sich möglichst schnell auf eine Lösung. Je länger die Erbengemeinschaft besteht, desto höher werden die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung) — für die alle Erben haften.
Wertermittlung: Was ist die Immobilie wert?
Die korrekte Bewertung ist doppelt wichtig: Sie bestimmt die Erbschaftsteuer (Finanzamt bewertet nach BewG) und bildet die Grundlage für Entscheidungen innerhalb der Erbengemeinschaft.
Wichtig zu wissen:
- Das Finanzamt bewertet automatisch nach dem Bewertungsgesetz — oft höher als der Marktwert
- Sie können mit einem Gutachten den niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 198 BewG)
- Gutachterkosten: 1.500–3.000 € — bei hohen Immobilienwerten schnell amortisiert
Immobilienbewertung
Verkehrswert der geerbten Immobilie einschätzen
Vertiefende Artikel
Erbschaftsteuer & Freibeträge
11 minSteuerklassen, Familienheim-Befreiung, Bewertungsverfahren
Schenkung statt Erbe
10 min10-Jahres-Strategie, Nießbrauch, Rückforderungsklauseln
Erbengemeinschaft Lösungen
9 min5 Lösungswege, Teilungsversteigerung, Kosten
Geerbte Immobilie verkaufen
9 minSpekulationsfrist, Ablauf, steuerliche Fallstricke
Versorgungsfreibetrag
7 minBis 256.000 € zusätzlich steuerfrei, Kürzungsregeln
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine geerbte Immobilie steuerfrei selbst nutzen?
Ja — unter bestimmten Bedingungen. Ehegatten und Lebenspartner erben das Familienheim komplett steuerfrei, wenn sie mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen. Kinder erhalten die Befreiung bis 200 m² Wohnfläche. Voraussetzung: Die Immobilie wurde vom Erblasser bis zum Tod als Familienheim genutzt, und der Erbe zieht „unverzüglich" ein (Finanzgerichte geben ca. 6 Monate Spielraum). Ziehen Sie vor Ablauf der 10 Jahre aus, wird die Steuer nachträglich fällig.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich die Immobilie sofort verkaufe?
Ja — die Erbschaftsteuer bemisst sich am Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls, unabhängig davon, ob Sie verkaufen oder behalten. Zusätzlich kann beim Verkauf die Spekulationssteuer anfallen, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besaß. Muss aber: Bei der Steuerberechnung zählt das Erwerbsdatum des Erblassers — hat er die Immobilie vor 10+ Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie spekulationssteuerfrei.
Was passiert, wenn ich das Erbe nicht ausschlage?
Nach Ablauf der 6-Wochen-Frist gilt das Erbe als angenommen. Sie haften dann für alle Verbindlichkeiten — auch wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist. Prüfen Sie deshalb sofort: Ist die Immobilie hypothekarisch belastet? Gibt es Grundschulden? Gibt es andere Schulden des Erblassers? Im Zweifelsfall kann ein Nachlassinsolvenzverfahren die Haftung auf den Nachlass beschränken.
Wer zahlt die laufenden Kosten der Immobilie nach dem Erbfall?
Ab dem Erbfall tragen die Erben alle laufenden Kosten: Grundsteuer, Versicherungen, Nebenkosten, Instandhaltung. Bei einer Erbengemeinschaft haften alle Erben gesamtschuldnerisch — das heißt, jeder einzelne kann für die vollen Kosten herangezogen werden. Intern wird nach Erbquoten aufgeteilt. Handeln Sie schnell: Eine leerstehende Immobilie verursacht laufende Kosten ohne Einnahmen.
Weiterführende Ratgeber
Erbschaftsteuer Immobilien
Detaillierter Guide zu Freibeträgen und Steuersätzen
Immobilien-Steueroptimierung
Steuerliche Gestaltung über den Lebenszyklus
Bewertungsmethoden
Verkehrswert nach Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren
Immobilie als Kapitalanlage
Geerbte Immobilie als Renditeobjekt weiterführen
Hinweis:
Erbschaftsteuerliche Gestaltungen erfordern zwingend die Beratung durch einen Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. Freibeträge und Steuersätze gemäß ErbStG. Stand: März 2026.